Alugar um imóvel demanda muitos cuidados. Quem procura um imóvel para morar de aluguel nas grandes cidades brasileiras invariavelmente se depara com dores de cabeça.
São inúmeros os direitos e deveres do locador e do locatário e, por essa razão, acaba gerando muitas incertezas para os consumidores. Por isso, a fim de sanar todas essas questões, listamos 34 dúvidas que geralmente ocorrem na locações de imóvel
1. Qual o prazo mínimo para locações?
A lei não fala em “prazo mínimo”, mas estabelece uma série de restrições para os locadores que celebrarem contratos residenciais por período menor do que 30 (trinta) meses. Assim, o “prazo mínimo” que se realiza um contrato de locação residencial é nesse período. Já no tocante à locação comercial, o contrato poderá ser estabelecido por qualquer prazo, devendo ser obedecida a necessidade de outorga uxória (do esposo/esposa), se maior de 10 (dez) anos (v. Art. 46 e seguintes da Lei 8.245/91).
2. Quando o locatário devolve o imóvel antes do prazo pactuado, deve pagar multa?
Durante o prazo estabelecido contratualmente, o locador não pode exigir a devolução do imóvel. O locatário, todavia, pode devolvê-lo, mas tem que pagar a multa estipulada contratualmente (se estipulada). Essa multa, no entanto, deverá ser calculada proporcionalmente ao período não cumprido no contrato (v. Art. 4º e § da Lei 8.245/91).
3. E após o término do prazo estipulado, como fica?
Após o término do prazo convencionado, o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado, de forma que, a parte que desejar rescindi-lo deve comunicar à outra com antecedência mínima de 30 (trinta) dias (v. Art. 6º e 46 § 2º da Lei 8.245/91).
4. Se o locador vender o imóvel durante o prazo da vigência do contrato?
Nesse caso, o comprador poderá denunciar a locação (pedir o imóvel), concedendo ao locatário um prazo mínimo de 90 (noventa) dias para desocupação, salvo se o contrato tiver cláusula de vigência e estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, junto à matrícula do bem (v. Art. 8º da Lei 8.245/91).
5. Há necessidade de se aguardar algum prazo a partir do vencimento do aluguel para entrar com a ação de despejo?
Não. O locador pode propor a ação de despejo no dia seguinte ao atraso. Não há prazo mínimo (ou máximo, salvo a prescrição), para a propositura da ação de despejo (v. Art. 9º, inciso III da Lei 8.245/91).
6. Em que consiste a chamada “purgação da mora”?
A Purgação da mora é uma faculdade que a lei concede ao locatário para evitar o despejo, pagando seu débito, apesar da propositura da ação. Ela deve ser requerida no prazo da contestação, e incluirá o débito, multa, correção monetárias, juros, custas e honorários sucumbenciais.
7. Se o réu não purgar a mora, haverá necessidade de outra ação para receber o aluguel?
Sim. A ação de despejo baseia-se na falta de pagamento, mas o seu objetivo é obter a desocupação do imóvel. A cumulação de pedidos de despejo e cobrança das verbas devidas, numa ação só, embora prevista em lei, não é aconselhável na prática, pois acarreta inúmeras desvantagens que acabam por atrasar o despejo do inquilino.
8. Falecendo o locador ou locatário, o que acontece?
Morrendo o locador, a locação será transmitida (em direitos e deveres) aos seus herdeiros. Se falecer o locatário, o cônjuge sobrevivente, companheiro, herdeiros ou outros ocupantes (residentes) do imóvel ficarão subrogados em seus direitos e obrigações (v. Art. 10 da Lei 8.245/91).
9. Estando o contrato em nome do locatário e vindo este a se separar, desocupando o imóvel, deixando lá sua ex-esposa, um novo contrato deverá ser celebrado?
Não necessariamente. Em casos de separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel (v. Art 12 da Lei 8.245/91).
10. O locador pode cobrar aluguel antecipadamente?
Depende. O locador só poderá cobrar aluguel adiantado se não exigir do locatário nenhuma garantia (fiador/ depósito/seguro fiança). Se o fizer, não poderá cobrar aluguel antecipadamente (v. Art. 42 da Lei 8.245/91).
11. Qual o procedimento para a entrega/devolução de um imóvel?
Você deve notificar por escrito o locador, através da administradora, com pelo menos 30 dias de antecedência, a sua intenção de deixar o imóvel. Vencido o prazo da notificação, você deve desocupar o imóvel e entregar as chaves ao locador ou à administradora juntamente com as 3 últimas contas de água e a última conta de luz pagos. Faz-se o acerto final do aluguel e a vistoria de saída do imóvel. Só então é que você e o fiador estarão exonerados das responsabilidades da locação.
12. Como faço para transferir/modificar o locatário ou fiador?
Para mudar fiador, basta que você apresente a documentação exigida ao pretenso fiador. Se a pessoa apresentada preencher os requisitos exigidos, faz-se um pedido de aditamento ao contrato, fazendo constar a mudança do fiador. Quanto à mudança do inquilino, esta requer mais cuidado, pois além de apresentar toda a documentação exigida, se faz necessário que o atual inquilino rescinda por escrito a locação.
Caso se interesse, você pode conferir aqui outras 22 dúvidas bastante comuns na hora de alugar uma casa.
Adriano Alves de Araujo
