Rescisão de Contrato de Imóvel na Planta – Cancelamento de Multas.
Conforme é de conhecimento de todos, estamos sofrendo uma grande crise financeira no qual fez com que os juros bancários viessem subir grandemente, vindo prejudicar não só os consumidores, mas também as construtoras.
Muitos imóveis se encontram em construção, porém, “em atraso e serão entregues fora do prazo contratual”, visto que muitas construtoras no momento estão sem capital para gerir a obra, bem como, não estão conseguindo financiar as obras pela crise, fazendo assim com que as mesmas venham atrasar a entrega.
Outros imóveis em construção estão em dia, todavia o “saldo devedor elevado pela correção do INCC”, fazendo com que muitos consumidores não tenham renda suficiente comprovada para realizar financiamento, além de pela crise no Brasil, outros consumidores vieram perder seus empregos pela crise, também não comprovando renda para o financiamento.
Porém quando o consumidor solicitar qualquer rescisão as construtora aplicam as cláusula de seu contrato que geralmente possuem MULTA de percentuais entre 5%, 10%, 15% e até 20% sobre o valor do contrato/venda, multa totalmente exorbitante que faz com que basicamente o consumidor venha perder tudo que pagou.
Nesse sentido podemos realizar o Distrato por 2 (dois) motivos:
I – FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DA RÉ: Não entregou o imóvel no prazo contratual firmado;
II – A PEDIDO DO CONSUMIDOR: Rescisão por vontade do consumidor, por impossibilidade financeira;
No primeiro caso acima, trata-se de falha na prestação de serviço, ou seja, não foi o consumidor quem veio dar causa ao atraso na entrega do imóvel, e sim a própria construtora. Pouco importa se existe crise financeira no Brasil ou não pois a prestação dos serviços devem serem cumpridas nos termos do Artigo 35 do Código de Defesa do Consumidor, que determina o cumprimento da obrigação contratual, caso contrário poderá o consumidor pedir a restituição de todos os valores pagos, “SEM QUALQUER PAGAMENTO DE MULTA”, mais juros e correção, além das perdas e danos sofridas, conforme amparado pelo Artigo 35, III do CDC.
Assim, para os casos de atraso na entrega do imóvel pela construtora, “NÃO HÁ QUALQUER MULTA CONTRATUAL A SER PAGA PELO CONSUMIDOR – O VALOR A SER RESTITUÍDO DEVE SER 100%”, todavia, por óbvio a construtora nunca virá informar isso ao consumidor. Assim aconselha-se o consumidor a procurar a justiça, em especial um advogado especialista em direito imobiliário para cuidar do caso e restituir 100% dos valores desembolsado por falha na prestação de serviços da própria construtora.
Com relação ao segundo caso, trata-se de pedido de distrato/rescisão requerido pelo próprio consumidor, seja por crise financeira, seja por outro motivo que não possa dar continuidade ao contrato de compra e venda de imóvel na planta.
Todavia, mesmo “sem quaisquer condições de manter o contrato” o consumidor não é obrigado a ser mantido/preso em um contrato que não tenha mais condições de pagar, muito menos vir ter que assumir tais MULTAS exorbitantes pendendo praticamente tudo que pagou.
Nesses casos nossas Tribunais, especialmente o TJSP já pacificou entendimento através da SÚMULA 01 que autoriza o distrato do contrato, porém retendo em favor da construtora um “pequeno valor” calculado sobre os valores pagos, geralmente entre 10% à 20% para cobrir seus custas administrativos. Ou seja, as cláusulas contratuais de MULTAS exorbitantes são consideradas Nulas, pois oCódigo de Defesa do Consumidor, por meio de seu Artigo 53, vem proibir a perdas das parcelas pagas.
Outrossim, trata-se de CONTRATO DE ADESÃO, pois caso o consumidor não venha assinar o mesmo contrato, o negócio não é fechado, razão essa que também do Código de Defesa do Consumidorpor meio do Artigo 51, inciso IV, também proíbe contrato e cláusulas que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.
Por essas razões tanto contratos, bem como, cláusulas que coloquem MULTAS EXORBITANTES são consideradas nulas por nosso Judiciário, fazendo assim que o CONSUMIDOR “NÃO VENHA ASSUMIR TAIS MULTAS”, somente deixando em favor das construtoras um valor entre 10% à 20% para cobrir seus custas administrativos.
Helir Rodrigues da Silva
